Els fons d'inversió, els nous amos del totxo a Espanya

L'ombra de la bombolla immobiliària és molt allargada i parlar d'immobiliari suposa inevitablement comparar la situació actual on els preus tornen a créixer amb la de l'any que ho va ensorrar tot, el 2007. El sector immobiliari torna a viure un moment àlgid impulsat, sobretot, per l'arribada de capital estranger. Durant la crisi van ser fons d'inversió internacionals els que van reactivar el mercat comprant edificis a preu de saldo. Ara el sector es torna a escalfar, tot i que els agents immobiliaris diuen que és una situació molt diferent de la que es va viure amb la bombolla.

Els nous actors provenen del capital estranger. Compren edificis, parcs logístics, empreses i tenen participacions a les principals companyies cotitzades del país. Des d'edificis emblemàtics a grans centres comercials, però també milers d'habitatges procedents dels bancs. Els fons d'inversió s'han convertit en els nous amos del totxo. Blackstone, Cerberus, Lone Star, no són noms gaire coneguts, però controlen l'immobiliari de mig Espanya.

Anna Esteban, directora general de la immobiliària CBRE Barcelona.

"La diferència respecte al 2007 és que veiem una gran entrada de l'empresa internacional i capital internacional, però amb molt menys endeutament."

El triple de capital estranger que a la bombolla

Però en deu anys hi ha hagut un boom d'inversió estrangera. Durant els primers anys de la crisi, els fons voltor van veure una oportunitat de fer negoci a Espanya, amb grans carteres d'habitatges i edificis a preus de saldo. En tot cas, si es comparen els dos moments àlgids, en 10 anys, la inversió estrangera en totxo a Catalunya ha passat de 211 milions a 519, més del doble. A Espanya, encara més, s'ha passat de 832 milions d'euros a més de 3.000 milions, més del triple que durant la bombolla immobiliària.

Els preus s'estan escalfant, i un exemple és la venda de la seu de Nestlé. Meridia Capital la va comprar al 2015 per uns 40 milions d'euros, només tres anys després, l'ha venut al fons coreà IGIS per més del doble, 87 milions d'euros. El mateix edifici Planeta n'és un exemple, el Banc Sabadell el tenia pignorat als seus comptes i el mercat el valorava en no més de 200 milions d'euros. Blackstone el va comprar per 220 milions d'euros.

Carmina Ganyet, directora general corporativa d'Immobiliària Colonial.

"No és un tema que el cicle s'estigui escalfant, els fonamentals són bons. La transformació dels edificis per fer-los més eficients aporta valor i el producte final dona una rendibilitat que l'inversor no està trobant als bons de deute públic, i sí que ho està trobant a l'immobiliari."

El lloguer d'oficines, a tocar dels nivells del 2007

Els preus de lloguer d'oficines també puja. Si el 2007 un metre quadrat d'oficina a Barcelona a la zona més demandada com pot ser Diagonal costava uns 28 o 29 euros, ara mateix ja s'acosta als nivells previs. El mateix metre quadrat s'està pagant ara mateix a uns 25 euros, i la ciutat s'està reordenant, ja que districtes com el 22@ també estan augmentant de preu, és per això que Indra va traslladar les seves oficines fins a Sant Joan Despí (amb els conseqüents problemes laborals que va generar).

Els preus de lloguer d'oficines van caure estrepitosament durant la crisi, fins a tocar els 17 euros per metre quadrat, però si es compara amb els nivells del 2016 (quan es pagaven uns 21 euros) el creixement fins als 25 euros actuals és fulgurant. En tot cas, les operacions no s'aturen i, tot i que es tancarà amb un volum d'inversió menor que l'any passat per les turbulències polítiques, les xifres seran altes.

Anna Aguirre, presidenta i consellera delegada de Savills Aguirre Newman.

"Hi ha hagut una certa paràlisi a les operacions del primer semestre degut a les turbulències polítiques, però és cert que durant el segon semestre s'està recuperant l'activitat de moltes coses que no s'han tancat en el primer semestre, s'estan tancant en el segon."

Què passarà quan els fons venguin?

Però l'entrada i el poder que estan aconseguint els fons d'inversió mitjançant la compra d'edificis o empreses no amaga la seva cara negativa. Aquests fons d'inversió sempre tenen la mateixa dinàmica. Compren barat per després vendre més car. Fins ara, han comprat. Però, què passarà quan venguin? Significarà que el sector ha tocat sostre i tornarà a caure?

Ganyet (Colonial) assegura que "hi ha molts tipus d'inversor i fons d'inversió", un fet que també corrobora Esteban (CBRE), que diu "durant el primer moment de la crisi van entrar fons més especuladors que ara estan venent, els compradors que veiem fan una aposta a llarg termini per la ciutat". Gener (Savills) també opina el mateix, subratlla que Barcelona sempre ha tingut un altre perfil d'inversor, molt més institucional i a llarg termini.

La majoria de fons són dels Estats Units o Qatar, i serà des d'allà des d'on decidiran què faran.

Poder a les principals empreses

Blackrock, Cerberus, Lone Satar, Blackstone... són molts els fons d'inversió amb molt poder dins l'empresariat espanyol, i sobretot, al sector immobiliari. S'han quedat amb les principals carteres immobiliàries que els bancs van heretar de la crisi i dels quals volen desprendre's per millorar els seus balanços. Tots aquests habitatges procedeixen d'impagaments, dacions en pagament o desnonaments, i estan disseminats a tot el territori espanyol.

Una mostra del poder que tenen aquests fons és la seva participació en els bancs, el poder financer del país. Un dels majors gestors de fons de tot el món, Blackrock, té participacions importants a tots els bancs cotitzats d'Espanya. Blackrock és qui té el segon paquet més gran d'accions de CaixaBank (només darrere de la Fundació Bancària La Caixa) i de Bankinter (darrere de Standard Life. Però al Santander, BBVA i Banc Sabadell és qui té el paquet més gran (amb un 5,6%, un 5,7% i un 5,2% respectivament).  

Tenir participació en els bancs els dona accés a tenir alguna cosa a dir a moltes de les principals immobiliàries cotitzades (socimis) de forma indirecta, com Merlin Properties, la més gran de tot l'estat. Allà, Blackrock, per exemple, té una participació directa del 3,9%, però en tot cas, el principal accionista és el Santander, on Blackrock és alhora la que té un paquet d'accions més gran.

És un fet similar al que passa a la immobiliària Colonial, on Blackrock té un 3,6%, però allà és un altre gegant qui té el control, el fons de Qatar, amb un 10,6%.

On aquestes relacions s'entrecreuen al màxim, és a la Sareb. El "banc dolent", allà és l'estat qui té el paquet més gran d'accions, però el Santander (16,6%), CaixaBank (12,2%), Popular (propietat del Santander, 5,6%) i Banc Sabadell (6,61%) és qui té la resta de l'accionariat. "De facto", Blackrock té participacions a tots aquests bancs, com s'ha explicat anteriorment.

L'altre gran actor és Blackstone, que es va quedar amb la cartera immobiliària de CatalunyaCaixa abans de passar a mans del BBVA. Fa poc ha comprat Testa Residencial, la socimi més gran d'habitatge de lloguer residencial a través de la seva filial Tropic Real State.