El preu del lloguer, pels núvols: com evitar una bombolla?

La pujada dels preus del lloguer a grans ciutats com Barcelona o Madrid supera ja els d'abans de la crisi, en plena bombolla immobiliària. A Barcelona, el preu mitjà del 2007 era de 766 euros, però deu anys després el lloguer s'ha encarit més de 100 euros: fins als 877.

Al conjunt de Catalunya, els lloguers són més baixos, però també tornen a estar per damunt dels preus d'abans de la crisi: 645 euros llavors, 654 segons les últimes dades disponibles.

A municipis com el barri de Bellavista, a les Franqueses del Vallès, ja s'estan fent promocions de pisos nous dedicades íntegrament al lloguer. En altres èpoques, una nova promoció aniria directament a la venda, però ara el negoci sembla que és un altre. És una zona molt perifèrica de Granollers, capital de comarca del Vallès Oriental, però els preus ja oscil·len entre els 800 i els 1.000 euros, amb 8 dels 15 pisos ja prellogats.

És per això que el mateix govern espanyol ha admès que estudia mesures per frenar els preus. De fet, el mateix ministre Íñigo de la Serna, va utilitzar el terme "bombolla del lloguer", referint-se al sobreescalfament de preus en alguns punts d'Espanya com Madrid o Barcelona (tot i que una bombolla sempre es crea sobre endeutament). Hem parlat amb dos experts que proposen solucions molt diferents.

"S'ha de seguir construint perquè hi ha demanda per seguir construint. Ara, s'han de construir 100.000 vivendes l'any a Espanya? Potser sí. Hem de construir 300.000 vivendes l'any a Espanya? No."

"Hem construït en el passat més que mai i els preus del sòl i la vivenda han crescut més que mai. Per tant, serà que el mercat de l'habitatge no funciona amb aquesta simplicitat."

Burón i Vergara tenen dues visions contraposades. Des de l'escola de negocia IESE es demana que es posin "les regles del joc fàcil als que realment produeixen, els empresaris del sector".

"Controlar lloguers, controlar preus, és un desastre. Acabes a mitjà termini amb un parc de lloguer obsolet."

"Sense pressupost, sense sol públic, sense instruments com una banca pública o publicoprivada, i sense projectes a mitjà o llarg termini serà impossible".

De fet, l'Ajuntament de Barcelona està impulsant un vehicle amb col·laboració privada per fer noves promocions de lloguer assequible.

"Amb la pujada dels lloguers, la rendibilitat de comprar i posar la vivenda a lloguer és cada vegada més alta i més en un moment de tipus d'interès baixos."

"El problema no és que s'inverteixi en habitatge o lloguer, el problema és que no s'estanà privilegiant aquells models que van cap al lloguer assequible amb incentius o facilitats fiscals."

"La gent que està de lloguer és més movible, dona flexibilitat entre el lloguer i la compra, si el lloguer puja molt, puc comprar un habitatge, si els lloguers són baixos, compro habitatge. Però per això necessito mercats dinàmics, jo quan compro una propietat, vull que hi hagi gent que compri i líquid."

Respon Burón:

"Només baixa el preu de l'habitatge quan el que es construeix o rehabilites són vivendes a preu assequible. Quan tens una oferta àmplia de tot tipus és més fàcil que el preu mitjà de la vivenda baixi."

Dues postures molt distants. La recepta de Vergara: "Amb els problemes d'oferta ben solucionats els preus seran realment assequibles."

Sobre el pla estatal de vivenda, tots dos coincideixen que l'impacte serà irrellevant. Burón, perquè recorda que l'execució pressupostària de l'últim pla va ser només del 35%, ja que l'Estat dona uns mesos molt concrets perquè les comunitats presentin la planificació que volen fer per gastar els diners que se'ls assigna, i això fa que moltes comunitats no executin el pressupost que tenen. I és que s'han de firmar 15 convenis autonòmics que s'han de fer individualment, a part dels del País Basc i Navarra.

Vergara, assegura que pot pal·liar algun problema a curt termini, però que no tindrà cap impacte.

El model holandès, per exemple, es va crear amb ajudes de l'estat amb empreses privades anomenades Housing Association. En un principi, havien d'estar adherides a una societat estatal anomenada AEDAS, i que imposa una sèrie de condicions, com que cadascuna havia de fer una aportació aproximada per operació per cobrir possibles fallides d'altres empreses que també hi estan adherides.

A canvi, l'Estat els facilitava sòl per construir a través del banc públic a un preu que no és de mercat. Si hi ha algun problema econòmic, les aportacions ja fetes cobrien el deute, si fins i tot la situació va més enllà, en última instància hi ha el tresor holandès que avala el deute. Per tant, inversors més conservadors dipositen els seus diners en aquests vehicles i saben que en trauran una rendibilitat, moderada però segura.

El cas d'Alemanya és diferent. Hi ha uns mesuradors de preus voluntaris, però, en última instància, si hi ha un problema a l'hora de renegociar un contracte i acaba al jutjat, el jutge preguntarà per aquest mesurador. És l'anomenat Mietspiegel ('mirall del preu del lloguer'), que calcula objectivament el preu de l'habitatge segons el seu estat, els metres, els equipaments, etc. Això no limita la capacitat de negociar entre propietari i arrendatari.

El mirall, però, sempre té en compte la situació econòmica, i si els preus pugen també puja la valoració. Per això, en l'àmbit municipal i a determinades zones també s'ha habilitat el Mietpreisbremse ('fre del preu dels lloguers'), que limita el creixement dels preus a un tant per cent determinat que oscil·la al voltant del 5%, sempre tenint en compte el Mietspiegel. Dos instruments que en cas de conflicte serveixen davant un jutge.