L'euríbor puja i complica fer front a la hipoteca, que es pot encarir 300 euros de mitjana

L'euríbor tanca l'abril de camí cap al 4%: ara està al 3,757%, una pujada ràpida i pronunciada si es té en compte que ara fa un any, l'abril del 2022, va tornar a terreny positiu després de 6 anys en negatiu. I això té una translació directa a les quotes de les hipoteques que es revisin ara. De mitjana, es poden encarir uns 300 euros al mes per una hipoteca de 160.000 euros.

A partir d'ara és quan es poden començar a veure famílies a qui els costi pagar les quotes i arribar a finals de mes. De moment, però, ni entitats bancàries ni associacions d'usuaris han notat que els arribi la temuda allau de casos de clients amb dificultats.

L'explicació que hi donen és que els últims anys la majoria d'hipoteques s'han fet a tipus fix i les hipoteques que ara s'encareixen uns 300 euros al mes són les que corresponen a préstecs variables que es van fer els últims anys, i és al principi quan es paguen més interessos.

Fonts del sector bancari apunten que aquestes hipoteques es van donar a clients amb uns ingressos prou alts perquè puguin assumir les noves quotes.

En el cas de les variables més antigues, ja han amortitzat una part del capital i la repercussió seria més baixa.

El drama de les hipoteques creixents

La situació s'agreuja en el cas de les hipoteques creixents, una modalitat que encara existeix i que es va concedir bastant durant la bombolla immobiliària. Al principi, es paguen quotes baixes, però a mesura que va passant el temps, es va pagant més.

El José Luis Herrero en va firmar una amb aquestes característiques el 2007 i ara ha vist com la quota se li ha doblat en un any: "He passat de 600 a 1.200 euros. Digue'm una família amb dues filles que pugui assumir aquesta pujada."

Ell ha trucat a totes les portes que ha pogut per aconseguir una quota assumible pels seus ingressos, fins i tot acollir-se al codi de bones pràctiques, que, per ara, se li ha denegat. Aquest codi el van pactar el govern espanyol i els bancs per suavitzar l'impacte de la pujada de les quotes quan l'euríbor es va començar a enfilar tan ràpidament.

Funciona, el codi de bones pràctiques?

L'associació de la patronal bancària, AEB, ha xifrat en 15.000 les consultes que s'han fet i 9.000 les sol·licituds que s'havien fet els dos primers mesos. I és que afectats, banca i associacions d'usuaris coincideixen en el fet que la documentació per acreditar els requisits i acollir-s'hi és massa enrevessada.

El José Luis explica que li demanaven molta paperassa: "He enviat tota la documentació, que no és poca, fins i tot una declaració jurada que la dona no treballa, cartes... i després que t'ho deneguin..."

Gerard Hernández, secretari general de Facua Catalunya, assegura que ells han rebut consultes perquè la gent està espantada per si podran arribar a finals de mes, entre la pujada de la hipoteca, la dels preus i les factures de llum i gas.

"El que ens arriba de molts consumdiors és que s'aplica de manera opaca. La gent arriba a l'entitat a demanar informació i li aplica com al banc li interessa."

Entre les solucions que recull aquest codi també hi ha allargat 7 anys la vida de la hipoteca, però s'acaben pagant més interessos; també es pot congelar la quota durant 1 any o una carència amb rebaixa de l'euríbor.

Aquestes són les recomanacions dels experts per minimitzar la pujada de tipus d'interès, tant si es té una hipoteca variable com per a qui vol comprar un habitatge i busca quina li sortirà millor: fixa, mixta o variable.

A qui afecta més la pujada de l'euríbor?

Qui tingui una hipoteca variable veurà com se li encarirà la quota quan li toqui la revisió, que se sol fer un cop l'any. 

L'increment serà més alt si fa pocs anys que paga la hipoteca, perquè és quan hi ha més interessos. A qui està acabant de pagar-la ja no l'afectarà tant.

Dels 5 milions d'hipoteques que hi ha vives, 4 milions són a tipus variable. 

La tendència ha canviat els últims temps, i gairebé tres quartes parts de les hipoteques noves s'han fet a tipus fix i amb unes condicions de crèdit més estrictes. En aquest cas, no els afecta la pujada de l'euríbor i també és al principi quan es paguen més interessos.

Com rebaixar la quota si ja tens hipoteca

Per a qui ja es veu a venir que no podrà assumir l'augment de quota, els experts recomanen avançar-se i intentar rebaixar-la. Una opció és consultar un comparador d'Internet com el del Banc d'Espanya per calcular quant s'enfilarà la quota amb les pròximes pujades de l'euríbor.

S'han de tenir diverses dades a mà: en l'últim rebut de la hipoteca es pot trobar el capital pendent i els mesos que queden per acabar de pagar el pis. I repassar les escriptures per saber quines condicions es tenen i quines despeses podem tenir.

Algunes opcions poden ser amortitzar, fer una novació o una subrogació.
 

1. Amortitzar: si es tenen estalvis, l'opció més senzilla és amortitzar, aportar-hi part d'aquests diners i reduir els interessos. Es pot escollir si es retalla la quota mensual o es redueix la durada total de la hipoteca.

2. Els experts recomanen l'opció d'escurçar el termini perquè, si s'allarga el deute, la quota es redueix, però s'acaben pagant més interessos.

3. Fer una novació: això vol dir anar al banc i renegociar les condicions de la hipoteca. És l'opció més barata i el banc pot cobrar, com a màxim, un 0,15% sobre l'import pendent de la hipoteca. 

4. Subrogar: l'objectiu també és millorar les condicions actuals de la hipoteca, però s'aconsegueixen canviant de banc. El cost és en funció del capital pendent. I també hi ha l'opció de cancel·lar la hipoteca i fer-ne una de nova, amb un cost sobre el capital amortitzat. És l'opció més cara perquè, a banda de la comissió de cancel·lació, hi ha la d'obertura d'hipoteca i les despeses d'inscriure-la al Registre. 

Fins fa poc podia resultar atractiu canviar la hipoteca variable per una de fixa, però l'encariment del preu del diner ha fet que les quotes del crèdit fix també siguin elevades. 

Alerta amb les comissions

Cal analitzar bé cada opció per saber el cost total, perquè hi pot haver comissions a pagar i despeses associades.

En cada cas, s'han de mirar les condicions actuals de la hipoteca a l'escriptura, i saber si hi surt una comissió de subrogació o de cancel·lació i quines despeses extres de notari o gestoria podem tenir.

És millor tipus fix o variable?

A l'hora d'escollir una hipoteca nova, apareix el dilema de si triar una hipoteca fixa o una de variable.

Amb la fixa, es pagarà la mateixa quota durant tots els anys de la hipoteca. En canvi, la variable va referenciada a l'euríbor --que pot tenir alts i baixos--, més un diferencial, que és el que distingeix les ofertes comercials de cada entitat.

Per això els experts recomanen mirar diversos bancs, comparar ofertes i tenir molt en compte la situació personal de cadascú, com explica Jordi Martínez, director d'Educació Financera de l'Institut Estudis Financers:

"Si tens uns estalvis i et pots permetre en alguns moments pagar més de la quota o amortitzar, millor variable, perquè el tipus inicial serà més baix. En canvi, si es vol saber què es pagarà cada mes i no es volen tenir ensurts, millor la fixa."

Si es mira enrere, la mitjana històrica de l'euríbor dels últims vint anys ronda l'1,8% i el màxim històric al qual ha arribat, el juliol del 2008, va ser el 5,393%. 

L'alta inflació i la pujada de tipus que ha impulsat el Banc Central Europeu van distanciant l'euríbor del mínim històric del gener del 2021, que va ser del -0,505%, i confirma un canvi de tendència després de deu anys amb tipus propers al 0%.

Els experts avisen, però, que no cal fixar-se massa en el passat més recent, perquè no sabem què passarà en el futur i és difícil que hi torni a haver 6 anys amb els interessos en negatiu.

Les assegurances vinculades poden sortir cares

Des de les associacions d'usuaris de banca alerten que s'ha d'anar amb compte amb les vinculacions que demanen els bancs per bonificar i rebaixar el preu de la hipoteca, perquè a la quota de la hipoteca s'hi ha de sumar el cost mensual de les assegurances.

"Hem de veure quin cost tenen, perquè el tipus ens pot semblar molt atractiu, però quan veiem les despeses dels productes vinculats, no pot ser que acabem pagant més", avisa el professor de l'IEF.

D'entrada, les entitats poden demanar domiciliar la nòmina, però també contractar l'assegurança de la llar i la de vida, i d'altres entitats demanen contractar una alarma o un pla de pensions.

Entitats com Asufin han calculat que surten més barates si no es contracten les assegurances amb el banc. L'objectiu final, per al sector, és fer nous clients i tenir-los vinculats.

Ajudes a les famílies amb dificultats

Segons els experts, el mercat immobiliari actual està menys tensionat que quan va esclatar la bombolla el 2008 perquè no han caigut els preus dels habitatges, com explica el professor Jordi Martínez:

"A l'extrem podríem vendre'ns l'habitatge i anar de lloguer. Això el 2008 no passava, perquè van caure els preus dels habitatges i no podies vendre el pis i cancel·lar la hipoteca perquè et donaven menys del que devies."

Potser per això, la gran banca assegura que la morositat està controlada i que no preveuen tenir molts clients amb dificultats.

Tot i que s'estudia cas per cas, el codi de bones pràctiques de la banca recull la possibilitat que el client que no pot pagar la quota accedeixi a condicions més favorables, com ampliar el termini de la hipoteca o una carència de capital durant 5 anys, en què només es paguen interessos.